碧桂园物业怎么样(万科和碧桂园物业对比)

中国房地产行业四巨头牌局初定，作为衍生行业的物业服务，寡头之争却已硝烟四起。

迄今为止物业最大的一宗收购案已经发生，2月底，碧桂园服务（06098.HK）收购蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.6％股份，交易对价超过48亿元。

如果说之前大物业公司只是吃下一些不知名小物业，这次碧桂园拿下蓝光，却是两家千亿级房企关联物业之间的兼并收购大案。

物业，这个与房地产联系紧密的万亿级行业正处于震荡与洗牌中，有人欢喜，有人失意，有人注定消亡。

蓝光卖资产纾困

两年前的杨铿大概不会想到，自己会与杨国强产生交集。

一个是西南地产龙头，一个是全国楼市冠军，却因为旗下的物业，走到了一起。

2019年10月，蓝光嘉宝服务（2606.HK）正式登陆港交所，成为中国西部第一家在香港上市的物企。

上市不到一年时间，蓝光嘉宝市值破百亿港币。2020年，蓝光嘉宝收购动作高达17次，居于行业前列。

然而不到两年，蓝光嘉宝就要卖给碧桂园服务了。这一举动让人吃惊，毕竟如此规模的物企，且已上市，居然把自己卖掉的情形，没有出现过。

杨铿打算卖掉蓝光嘉宝控股权，换回48亿现金。卖股背后，蓝光发展的现金流不甚乐观。

蓝光发展2020年三季报披露，截至期末其经营活动产生现金流净额是-98.5亿元。蓝光称，这个巨大的负数是土储规模扩大带来的。

但蓝光的能力没能匹配上野心，大规模扩储的情况下，去年地产主业只是勉强守住了千亿，全年1035亿元的合约销售额同比仅增长了2%。

更糟糕的是利润负增长，2020年全年归属上市公司股东的扣非净利润同比降了6.56个百分点；有息负债继续攀升，大涨27%至722亿元。

截至2020 年末，蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为74%，踩中一道红线；净负债率93%，虽然看似符合指标，但考虑到44.7亿元的永续债（截至2020年第三季度末）被计入所有者权益，蓝光发展的实际净负债率超过100%。

去年6月，蓝光发展曾接到上交所的问询函，直指蓝光发展的周转能力和偿债能力。

上交所提出，蓝光发展有188.96亿元的已完工开发项目存货，还计提了12.35亿元的跌价准备，需要解释这些存货的后续去化风险；此外，蓝光发展上一个财年期末货币资金为260亿元，无法覆盖其一年内到期的各项金融负债357亿元，上交所要求蓝光发展说明接下去的资金偿付安排。

对于前一个问题，蓝光的答复是，那些滞销存货里126亿都是卖不出去的车位，等刚需购房者购车能力提高，车位就能逐渐去化了。

而对于后一个问题，蓝光的答复是：可以发新债、还旧债。

不知道蓝光发展的百亿滞销车位什么时候能去化，但可以肯定的是，“三道红线”新政将限制住房企有息负债的上涨空间。

压力之下，蓝光开启“离心机模式”，出售资产纾困。

去年7月，蓝光发展旗下迪康药业100%的股权被转卖给了湖北首富阎志的汉商集团。

为了达成这笔交易，蓝光发展甚至签下对赌协议：迪康药业承诺在2020年、2021年、2022年实现归母净利润7000万元、9000万元、1.1亿元，如果不能实现承诺，由蓝光发展承担现金补偿责任。

这次，蓝光把手上持有的蓝光嘉宝全流通H股一股脑全卖给了碧桂园服务，共计是64.6203%的股权。

在2019年的年报里，地产开发、现代服务业、医药三大块共同构成了蓝光发展的绝大部分营收，后两者2019年贡献营收合计26.39亿元，毛利润合计13.29亿元，如今它们被悉数变卖。

三年多前，孙宏斌曾说要向王健林学习断臂求生。曾经商业嗅觉敏锐的精英企业家杨铿，现在也尝到了壮士断腕的滋味。

“大鱼吃大鱼”

蓝光要解决生存问题，碧桂园却要当“老大”。

2018年上市的碧桂园服务，今年1月市值一度触及2000亿港元，与碧桂园（02007.HK）市值不相上下。

2020年至今，物业行业的收并购超过80起。碧桂园服务收购蓝光嘉宝控股权，却是个非常特别的案例——第一次有上市物企收购另一家上市物企。

它们的兼并重整，意味着物业的“大鱼吃大鱼”时代也来了，真正的巨无霸物企即将诞生。碧桂园服务收购蓝光嘉宝后，在管面积将在3.7亿平方米的基础上，再增加1.3亿平方米，合计5亿平方米，逼近未上市的万科物业。

目前碧桂园服务年收入仅为百亿规模，碧桂园服务总裁李长江表示，碧桂园服务的计划是5年时间实现收入破千亿。

克而瑞证券认为，这次并购如果落地，是物业行业加速整合的标志性事件，对碧桂园而言，并购成熟的中大型物管公司是维持高增长的有效手段，另一方面，恒大物业等其他公司的跑马圈地，给碧桂园服务造成了压力。

可谓“老友相见”，碧桂园在物业领域也遇到了非常鸡血的竞争者——恒大物业，它无法高枕无忧。

去年12月上市的恒大物业，由恒大集团董事局主席许家印亲自召开过“军令状誓师大会”。他要求恒大物业每个月必须新增拓展在管面积3000万平方米，全年新增拓展在管面积3.6亿平方米。

十几天后，恒大物业宣布以15亿收购浙江亚太酒店物业，把8000万平方米的合约收入囊中，目前恒大物业在管面积超过4亿平方米。

许家印的军令状一出，恒大物业股价飙升。

今年2月1日恒大物业市值也触及2000亿港币，随后恒大物业与碧桂园服务不断上演市值反超与被反超的戏码，目前均维持在1800亿-1900亿之间。

在它们之外，还有一个物业大佬——万科物业，它上市是迟早的事情。

可以预见，物企头部的厮杀将变得异常激烈，市值之争较劲不断。在这个极速扩张和剧烈整合的行业特殊时期，一举一动都被市场情绪无限放大。

然而，站上物业行业风口带来的膨胀感和刺激感，杨铿只体验了一年半，蓝光发展即将拿到48.465亿，套现离场。

这位29年前进军房地产的企业家，在浩荡的资本洪流中，留下一个黯然的背影。